Izsoles - Nekustamo īpašumu izsoles

Visbiežāk līdz izsolēm nonāk nekustamie īpašumi, kuru īpašnieki nepilda uzņemtās kredītsaistības pret banku, kā rezultātā lieta nonāk pie Tiesu izpildītāja un bankā ieķīlātais īpašums tiek pārdots piespiedu izsolē. Vai arī persona ir pieteikusi maksānespēju un tai piederošie īpašumi tiek pārdoti izsolē ar Maksātnespējas administratora palīdzību. Pēdējā laikā arvien biežāk izsolēs parādās īpašumi, kurās parāda piedzinējs ir kāda trešā puse - Apsaimniekotājs, VID, Ātro kredītu kompānijas u.c. Bankas piekrišana izsoles ierosināšanai vairs nav nepieciešama. Tāpēc ir vērts sekot līdzi visām savām saistībām un kārtot tās laicīgi, jo bieži ir gadījumi, kad kredīts bankai tiek maksāts, taču izsole tiek ierosināta, relatīvi maza parāda dēļ.

No 2016. gada visi parādniekiem atsavināmie īpašumi tiek realizēti elektroniskās izsolēs. Apmēram vienu mēnesi pirms noteiktās izsoles dienas ievieto sludinājumu mājaslapā E-izsoles, kurā tiek norādīta izsolāmā īpašuma adrese, sākumcena, kadastra numurs, atrašanās vieta kartē, dzīvokļa vai zemes gabala platība, kā arī sludinājumam pievienotas dažas fotogrāfijas (parasti mājas ārpuses bilde un kāpņutelpas bilde). Pieteikt dalību var elektroniski izmantojot kādu no www.latvija.lv autorizācijas iespējām.

Kā iegūt vairāk informācijas par nekustamo īpašumu?

- pirmkārt apskatīt E-izsoles īpašuma vērtējumu, iespējams lejupielādēt elektroniski;

- izmantot kadastrs.lv pēc kadastra numura sameklējot īpašumu, Jūs varēsiet redzēt tā kadastrālo vērtību, telpu platības, labiekārtojumu;

- ieskatīties zemesgramata.lv tāpat pēc kadastra numura sameklēt īpašumu, ir iespējams redzēt kādi apgrūtinājumi ir uzlikti nekustamajam īpašumam;
- apskatiet īpašuma atrašanās vietu kartē "apstaigājot īpašumu" ar Google maps piedāvāto Streetview funkciju, kā arī Bing maps Bird's eye funkciju (Rīgai un Rīgas apkārtnei);

Google maps

Bing maps

- apskatīties īpašumu dabā - dzīvokļa vai privātmājas iekšpusi gan būs iespējams apskatīties tikai retos izņēmuma gadījumos, kad parādnieks ir atsaucīgs, vieglāk ir īpašuma apskati maksātnespējas gadījumos, jo īpašnieks darbojas saskaņā ar savu maksātnespējas plānu un zin, ka īpašums ir jāpārdod, kā arī ir ieinteresēts lielākas summas iegūšanā. Savukārt Zvērinātu tiesas izpildītāju izsolēs, parādnieki ne vienmēr ir atsaucīgi, nelabprāt ļauj apskatīt īpašumu, biežāk pat neļauj to darīt un ar to ir jārēķinās. Šo iesaku veikt kā OBLIGĀTU mājas darbu, jo no īpašnieka reakcijas sapratīsit cik viegli būs iekļūt īpašumā. Rūdīti izsoļu dalībnieki parasti piedāvā īpašniekam, kādu kompensāciju par izbraukšanu, tādējādi izvairoties no īpašuma izdemolēšanas, ievešanas valdījumā un ļauj prognozēt īpašumā iekļūšanas laiku, līdz ar to arī cenu, kuru solīt par šo īpašumu.

Kāpēc izsolēs dzīvokļi maksā zemāk par tirgus cenu?

Tik tiešām pērkot dzīvokli, māju vai zemesgabalu caur izsoli, to ir iespējams iegādāties būtiski lētāk nekā no privātpersonām vai banku meitas uzņēmumiem, par pamatu zemajām izsoles sākumcenām ir tas, ka saskaņā ar Civilprocesa likuma 604.panta 1.punktu: „Nekustamo īpašumu uz parādnieku rēķina pēc tiesu izpildītāja pieprasījuma novērtē sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs, nosakot nekustamā īpašuma piespiedu pārdošanas vērtību.” Tātad atslēgas vārds zemākai cenai ir piespiedu pārdošanas vērtība.

Kas ir piespiedu pārdošanas vērtība?

Tā ir naudas summa, ko reāli var iegūt, pārdodot īpašumu laika posmā, kas ir nepietiekams adekvātam mārketingam saskaņā ar tirgus vērtības definīciju.

Turklāt gadījumos ar piespiedu izsolēm cenu pazeminošs faktors ir tas, ka Tiesu izpildītāji nenodrošina vērtētājiem iekļūšanu novērtējamā īpašuma iekštelpās, tādēļ vērtētājs nevar konstatēt telpu iekšējo stāvokli, līdz ar to vērtētāji pieņem, ka novērtējamo dzīvokļu iekštelpas ir sliktā tehniskā stāvoklī. Vērtētāji balstoties uz datu analīzi par pārdošanas laika ietekmi uz pārdošanas cenu, kā arī risku izvērtējumu, ko rada maksāšanas kārtība izsolēs, nosaka, ka izsolēs piespiedu pārdošanas vērtība tiek pieņemta līdz pat 60% apmērā no tirgus vērtības.

Kādi ir iegādes nosacījumi izsolē?

Īpašuma ieķīlāšana iespējama tikai pēc nosolītās summas pārskaitīšanas izsoles rīkotājam, izsoles akta apstiprināšanas un īpašuma tiesību nostiprināšanas Zemesgrāmatā. Tas izslēdz iespēju iegādāties konkrēto īpašumu izmantojot aizņēmumu kredītiestādēs. Izsoles uzvarētājam pilna samaksa par nosolīto īpašumu parasti jāveic viena mēneša laikā.

Ar kādiem riskiem būtu jārēķinās nopērkot dzīvokli izsolē?

Pēc izsolē iegūtā dzīvokļa īpašuma tiesību nostiprināšanas Zemesgrāmatā, īpašuma valdījuma tiesības var netikt nodotas Civillikumā paredzētajā kārtībā, kā arī iepriekšējais īpašnieks var radīt šķēršļus jaunajam īpašniekam neierobežoti lietot savu īpašumu.

+ pērkot dzīvokli izsolē

1. Cena par 30-40% zemāka par tirgus vērtību, atsevišķos gadījumos vēl lētāka.

- pērkot dzīvokli izsolē

1. Problēmas ar iekļūšanu īpašumā iepriekšējas apskates veikšanai

2. Valdījuma tiesību iegūšanas laiks

3. Iegādes finansēšanas nosacījumi

4. Iespējami, papildus izdevumi

Ir zināms, ka risku pērkot dzīvokli izsolē ir daudz, tāpēc cilvēkiem bez pieredzes nekustamo īpašumu lietās, ieteiktu kārtīgi izvērtēt vai pirkt dzīvokli izsolē.

Pat nozares profesionāļiem dzīvokļa pirkšana izsolē būs zināmā mērā laimes spēle jeb loterija, kur rezultāts var būt gan pozitīvs, gan negatīvs. No pieredzes darbojoties banku meitas uzņēmumos, bieži bija gadījumi, kad reālā ievešana valdījumā notika tikai pēc vairākiem gadiem.
Drošāk vari justies, ja vēlies pirkt zemes gabalu. Pārbaudi vai uz tā nav kādam svešiniekam piederošas būves vai pamati, ja nav tad daudz maz droši varēsi ātri tikt pie sava īpašuma, jo nebūs nepieciešama ievešana valdījumā, vai arī tā būs relatīvi vienkārša.
Ja tomēr vēlies ņemt dalību izsolē un ir nepieciešama palīdzība, tad varu sniegt maksas konsultāciju vai arī palīdzēt ar īpašuma iegādi un tā pirmsizpēti. Sazinies ar mani zvanot 25445525.

Protams, paliek vēl daudz neapskatītu jautājumu attiecībā uz nekustamo īpašumu izsolēm, tāpēc aicinu Jūs uzdot jautājumus vai dalīties ar pieredzi rakstot komentārus zem šī raksta.

RAKSTS ATJAUNOTS 21.08.2016.

RAKSTS PAPILDINĀTS ar ekrānuzņēmumu no www.db.lv

Dienas bizness 03.09.2013. 

Neliela kredīta dēļ var palikt bez dzīvokļa 

Kārlis Vasulis, 2013. gada 3. septembris 08:55

Tiesu izpildītāju rīkotajās izsolēs biežāk parādās to personu īpašumi, kuras nevar nomaksāt salīdzinoši nelielus patēriņa kredītus. Par šādu novērojumu stāsta Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padomes priekšsēdētājs Andris Spore.

A. Spore skaidro, ka pēdējos gados, kad bankas finanšu krīzes ietekmē ir samazinājušas izsniegto kredītu apjomu, patēriņa kredītu nišu ir ieņēmuši nebanku kreditētāji, līdz ar to palielinās piespiedu parādu piedziņas gadījumi šajā kredītu tirgus daļā. Samērā bieži fiziskas personas, kas uzņēmušās parādsaistības, ņemot patēriņa kredītus un nevarot tos nomaksāt, parādu piedziņas procesā neatbild uz vēstulēm un aicinājumiem sazināties ar parādu piedziņas kompāniju vai tiesu.

«Bieži tikai pēdējā brīdī, kad parādniekiem sāk kaut ko ņemt nost, parādās interese,» – tā Andris Spore.